La Côte-des-Neiges face à l'essor des résidences temporaires

Contexte

La Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, arrondissement le plus populeux de Montréal, est un véritable carrefour humain et économique. Avec 185 463 habitants répartis sur 21,4 km², le territoire affiche une densité de 7 971 habitants par kilomètre carré. Cette population est marquée par une forte mobilité et une diversité culturelle remarquable : 135 langues différentes y sont parlées, 61 % des résidents sont bilingues et 57 % détiennent un diplôme universitaire.

L'arrondissement se distingue également par sa vocation universitaire et institutionnelle. Il accueille quatre universités — l'Université de Montréal, HEC, Polytechnique et le campus Loyola de Concordia — ainsi que 70 écoles primaires, secondaires et collégiales. Cinq centres hospitaliers, 10 stations de métro et une gare de train de banlieue complètent un réseau de mobilité qui en fait l'épicentre des plus grandes institutions d'enseignement et de santé à Montréal.

Mais derrière cette image dynamique se profile un enjeu immobilier majeur. Le marché du logement dans l'arrondissement est marqué par une forte proportion de locataires : 73 % des résidents louent contre seulement 27 % de propriétaires. Le coût mensuel moyen du loyer s'établit à 860 $, tandis que la valeur moyenne d'une propriété atteint 550 055 $. Avec 5 000 entreprises et 100 organismes communautaires, le tissu économique de l'arrondissement repose sur une population résidente stable — or celle-ci est aujourd'hui mise à mal par la transformation progressive du parc locatif en résidences temporaires.

Ce qu'il faut savoir

Le secteur universitaire de la Côte-des-Neiges constitue le cœur de l'économie résidentielle de l'arrondissement. Les étudiants de l'Université de Montréal, de HEC et de Polytechnique ajoutent leur énergie au chemin de la Côte-des-Neiges, principale artère commerciale de l'est de l'arrondissement. Le Triangle – Mountain Sights, quartier pensé selon les principes de Transit-Oriented Development autour de la station Namur, illustre la volonté de développer un habitat intégré aux transports.

Pourtant, la disponibilité du logement locatif de longue durée se réduit. Le secteur de Benny Farm, autrefois conçu pour accueillir des logements destinés aux vétérans de la Deuxième Guerre mondiale et à leurs familles, témoigne de l'évolution des besoins en matière d'habitation. Aujourd'hui, ce quartier abrite un pôle de services complet — écoles, installations sportives, épiceries, CLSC, bibliothèque — mais la pression exercée par les locations saisonnières sur le parc locatif existant rend l'accès au logement de plus en plus difficile pour les familles, les jeunes professionnels et les nouveaux arrivants.

La Ville de Montréal dispose d'un cadre d'action en matière de logement. La politique de la Ville couvre l'achat, la location, la rénovation et l'aménagement, et offre des programmes d'aide ainsi que des permis adaptés aux projets résidentiels. La Ville veille également à la sécurité et à la salubrité des bâtiments. Mais ces outils peinent à compenser la disparition progressive de logements locatifs au profit de résidences temporaires, lesquelles génèrent des revenus plus élevés mais ne contribuent pas à la stabilité résidentielle de l'arrondissement.

Les chiffres de l'arrondissement soulignent l'enjeu : 55 % des résidents sont des familles avec enfant, et 47 % privilégient le transport en commun au quotidien. Ces ménages ont besoin de logements durables, accessibles et situés près des services essentiels. Or, lorsque des propriétaires convertissent leurs unités en locations de courte durée, ils retirent du marché des logements qui auraient pu répondre à ces besoins. Le résultat est une raréfaction de l'offre locative à long terme, une hausse des prix et une pression accrue sur les familles et les étudiants qui composent une part importante de la population de l'arrondissement.

Analyse

Le marché du logement canadien traverse une période de transformation profonde. Selon le Rapport sur l'offre de logement du printemps 2026 de la SCHL, le Canada connaît des pénuries structurelles d'offre qui nécessitent la construction de 430 000 à 480 000 nouveaux logements par année d'ici 2035. Le Rapport sur le marché locatif de 2025 de la SCHL confirme que les marchés locatifs des grandes villes canadiennes font face à des tensions croissantes entre l'offre et la demande.

Ces tendances nationales se reflètent dans la réalité de la Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce. Le marché locatif de l'arrondissement, déjà tendu en raison de sa forte proportion d'étudiants et de jeunes professionnels, voit sa dynamique altérée par l'essor des résidences temporaires. La SCHL souligne dans son Rapport sur les perspectives du marché du logement 2026 que l'accessibilité, les transformations économiques et les dynamiques régionales façonnent le marché canadien du logement. Dans un arrondissement où 73 % des résidents sont locataires, cette situation est particulièrement sensible.

L'impact des résidences temporaires sur le marché du logement va au-delà de la simple réduction de l'offre. En retirant des unités du marché locatif de longue durée, ces locations modifient la composition démographique des quartiers. Les secteurs comme le Village Monkland, le quartier Victoria ou le chemin de la Côte-des-Neiges voient leur caractère résidentiel transformé par la présence accrue de voyageurs temporaires. Les 47 parcs et espaces verts, les 6 jardins communautaires et les 40 km de voies cyclables de l'arrondissement sont conçus pour servir une population résidente, non une population transitoire.

La SCHL rappelle que la viabilité du secteur de la construction et les conditions de financement influencent directement l'offre de logements. Dans un contexte où la valeur moyenne d'une propriété à la Côte-des-Neiges dépasse 550 000 $, la conversion de logements locatifs en résidences temporaires représente une incitation financière puissante pour les propriétaires, mais elle creuse l'écart entre l'offre disponible et les besoins réels de la population.

Ce qui suit

L'avenir du logement à la Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce dépendra de la capacité de la Ville et des acteurs du secteur à rétablir l'équilibre entre le développement immobilier et la préservation du parc locatif de longue durée. Le Rapport sur l'offre de logement du printemps 2026 de la SCHL indique que le Canada doit continuer d'élargir ses options de logement pour assurer une offre et une accessibilité à long terme. Pour l'arrondissement, cela signifie des politiques qui protègent les logements existants tout en favorisant de nouvelles constructions adaptées aux besoins des résidents.

Les les résidents de l'arrondissement — étudiants, familles, nouveaux arrivants, jeunes professionnels — ont besoin d'un parc de logements qui reflète leur diversité et leur stabilité. Les 4 bibliothèques, les 3 lieux de diffusion culturelle, les 7 artères commerciales, les 5 parcs à chiens, les 13 patinoires extérieures et arénas, les 9 piscines et pataugeoires, les 15 jeux d'eau et les 70 écoles témoignent d'un investissement collectif dans la qualité de vie résidentielle. Ces infrastructures ne peuvent fonctionner pleinement que si la population qui les utilise vit sur place.

La Ville de Montréal dispose des outils nécessaires pour orienter le développement du logement dans l'arrondissement. Ses programmes d'aide, ses permis adaptés et sa politique de salubrité des bâtiments constituent des leviers d'action. L'enjeu consiste à les mobiliser de manière cohérente pour contrer les effets de la transformation du parc locatif en résidences temporaires. Sans intervention ciblée, la Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce risque de perdre une partie de son identité — celle d'un arrondissement où étudiants, familles et nouveaux arrivants trouvent un port d'attache pour la vie.